9月第三次向港交所递交IPO招股书的魔方公寓，近日陷入10亿元股权被冻结的负面消息中。
据第三方平台信息显示，魔方（上海）公寓管理有限公司新增股权冻结信息，被执行人为魔方（中国）投资有限公司，冻结股权数额为10亿元，冻结日期自2022年11月25日至2025年11月24日，执行法院为上海浦东新区人民法院。
12月6日，魔方公寓品牌相关人士在回应时代周报记者采访时称：“此次事件系企业解决合同纠纷的普通法律程序，当时原告方发起诉讼时要求冻结我方10亿元资金，后续法院方又接受了我方申请，并下裁决书解封被冻结资金。但由于第三方平台信息显示可能有点滞后，目前公司并不存在被执行股权冻结的情况。”
“目前魔方公寓依然为该物业的实际运营者，且不会影响公司日常经营与现金流。”上述人士进一步表示。
同日，记者多次拨打原告方上海永久建筑集团有限公司的联系电话，但都未能接通。
原告系公寓业主方
时代周报记者查询相关信息得知，此次冻结关联的案件为《上海永久建筑集团有限公司与上海盛铎资产管理有限公司，魔方（中国）投资有限公司相关房屋租赁合同纠纷》【（2022）沪0115民初66518号】。其中，原告为上海永久建筑集团有限公司（下简称“上海永久”），被告为魔方（中国）投资有限公司和上海盛铎资产管理有限公司（下简称“上海盛铎”），11月18日已开庭。
值得注意的是，上海永久的公司注册所在地——上海市浦东新区衡安路1000号1幢，正是魔方公寓上海外高桥衡安路店的地址。12月6日晚间，时代周报记者走访该门店时了解到，目前该门店经营情况均处正常，陆续有租客返回公寓。
（陆续有租客从接驳班车下来返回衡安路社区，时代周报记者摄）
一位接近魔方公寓的相关人士则向记者透露，该门店由上海永久作为出租人，与承租人上海盛铎订立的物业租赁合约及补充协议，总可出租面积约为15283.54平方米的物业出租予上海盛铎，作零售住宅及办公用途。
沪房地浦字(2005)地第117910号房地产权证信息显示，总建筑面积约为35115.85平方米的4栋楼宇（包括该物业）均由上海永久拥有，一幅占地面积约为83728平方米的土地的相关土地使用权已出让予上海永久，期限到2054年8月29日届满，原作工业用途。
魔方公寓最新披露的招股书则显示，魔方公寓上海外高桥衡安路店累计包含562个公寓单元及1个零售单元。根据物业租赁合约及补充协议，该物业租期为15年，物业内单套公寓的租金约2000元-3500元/月，一楼零售单元的每月租金则介于每平方米120元至170元之间。
加盟管理成“黑洞”
时代周报记者还注意到，此次引发10亿股权冻结传闻的魔方公寓衡安路社区的前身，曾经还是上海另一家知名集中式公寓——微领地青年社区。
早在2021年，在宣布获得1.5亿美元D轮融资之后，魔方公寓就开启了轻资产扩张计划，通过加盟、托管、合资等合作方式快速提升规模。2021年，魔方服务当期的总在管公寓数暴增了94.4%，由上年的仅3.9万套增至约7.59万套。
在这背后，与魔方服务的一笔大额并购密不可分。
魔方服务招股书披露的信息显示，2021年公司收购了由微领地创客空间全资持有的21家项目公司，及位于上海陆家嘴黄金地段的一项目，累计斥资约9.06亿元，衡安路社区也在被收购项目之列。
规模的扩张大幅拉升了魔方公寓在集中式公寓的行业地位，但生意的本质仍然是盈利，大量非自营的项目被纳入麾下，拖累了魔方公寓的整体盈利水平。
（图片来源：魔方服务IPO招股书）
招股书显示，在直营模式之下，魔方公寓的2019年-2022年上半年的毛利率水平基本稳定在86%上下，对应的净利润率却只有0.05%。对比之下，加盟管理和第三方托管模式下，2022年上半年毛利率水平达到最高值，但也仅有68.8%，与直营模式相距甚远。
不仅如此，类似微领地这样的社区加盟管理，还让魔方公寓租客服务水平变得更加参差不齐。
在一个点评网站上，租客对衡安路社区的抱怨声比比皆是，如房屋潮湿、高额电费、噪音干扰、工作人员态度差等。
（魔方公寓衡安路社区公区，时代周报记者摄）
12月7日，一位不愿具名的长租行业业内人士向记者指出：“随着Z世代生活理念的改变，如今租客追求更好的租住条件已经是大势所趋，并且随着可支配收入增加，愿意为更加优质的居住体验买单。对集中式公寓来说，本身就更方便为租客提供增值服务，只有把握住服务多元化的机会，才有可能稳定占据市场。”
